Saiba como usar o FGTS no novo crédito imobiliário para a classe média

A reformulação nas regras do crédito imobiliário brasileiro, anunciadas pelo governo na semana passada, geram expectativas no mercado. O novo modelo redefine o uso dos recursos da poupança, e busca como ampliar a oferta de financiamentos habitacionais, especialmente voltados à classe média e também aumenta os limites de uso aos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Com a mudança, os depósitos feitos nas cadernetas de poupança deixarão de ter parte retida compulsoriamente pelo Banco Central. O total aplicado nessas contas servirá de referência para os bancos ampliarem a concessão de crédito habitacional, fortalecendo o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O governo também aumentou o valor máximo dos imóveis financiáveis pelo SFH, que passará de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. A expectativa é que a Caixa Econômica Federal financie cerca de 80 mil novas moradias até 2026 com as novas regras.O banco, inclusive, já está trabalhando com as novas regras, que entraram em vigor na última segunda-feira.

As novas regras devem injetar R$ 20 bilhões no crédito imobiliário, segundo a Caixa. De acordo com a presidente da Comissão Estadual de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil em Minas Gerais (OAB-MG), Eliza Novaes, o impacto ao mercado é evidente, mas acende um alerta para a necessidade de mais cautela ao lançar mão do FGTS para o financiamento. 

“Há um risco maior de endividamento das pessoas que vão fazer financiamento nessa situação, e eu acho que é o ponto mais preocupante. O comprador tem que fazer uma análise financeira criteriosa, porque o valor menor da entrada e o teto ampliado podem gerar uma falsa sensação de capacidade de pagamento”, disse a advogada. 

Eliza recomendou a análise detalhada do contrato antes da assinatura final. “É muito importante analisar se as parcelas não ultrapassam 30% da renda mensal da família, quais são as taxas e indexadores que estão sendo utilizados, quais são os seguros e os encargos que estão incluídos dentro desse financiamento, principalmente porque o sistema financeiro de habitação inclui seguros que são obrigatórios e que podem elevar muito o custo final do financiamento e o prazo do financiamento. Porque prazos mais longos reduzem a parcela, mas aumentam o custo total do crédito”, aconselhou. 

Incentivos ao mercado

O professor de Ciências Contábeis da Estácio, Alisson Batista, diz que o momento é favorável a quem tem renda familiar de até R$ 12 mil e que busca financiar um imóvel usando os recursos do FGTS. “O cidadão pode ter acesso, mesmo com uma Selic alta, a condições excelentes de financiamento. E, com isso, o país gera empregos, a própria construção civil tem muitos empregos diretos e indiretos, subsidiários, prestadores de serviço. É uma forma também de injetar recursos no mercado”, ponderou. 

Eliza Novaes, da OAB-MG, diz que o aquecimento do mercado pode elevar o valor de venda dos imóveis. “Afinal de contas, quando se tem mais procura, a tendência é de que o valor do imóvel aumentar, se valorizar”, salientou.

Mudança mira famílias de renda intermediária

Atualmente, famílias com renda de até R$ 12 mil mensais contam com as condições facilitadas do programa Minha Casa, Minha Vida, voltado principalmente à habitação popular. Desde o início de seu terceiro mandato, Lula vinha defendendo um modelo de crédito voltado também à classe média, que costuma ficar fora dos programas subsidiados e enfrenta juros mais altos no mercado tradicional.

Hoje, as instituições financeiras precisam destinar 65% dos recursos da poupança ao crédito imobiliário, manter 15% livres e recolher 20% ao Banco Central. Com a reformulação, os depósitos compulsórios serão eliminados gradualmente, e todo o volume aplicado na poupança passará a ser considerado na definição de quanto crédito o banco deve destinar ao setor habitacional.

Segundo o governo, o novo modelo “moderniza as regras” do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e cria condições mais competitivas. Isso porque instituições que não captam poupança também poderão conceder financiamentos com condições semelhantes, por meio dos depósitos interfinanceiros imobiliários.

Além disso, 80% dos financiamentos habitacionais deverão seguir as regras do SFH, que limitam os juros a 12% ao ano. A expectativa é que a medida amplie a oferta de crédito e reduza custos para o mutuário.

Transição até 2027

A implementação será feita de forma gradual, com início ainda neste ano e vigor pleno a partir de janeiro de 2027. Durante o período de adaptação, o percentual de depósitos compulsórios cairá de 20% para 15%, e uma parcela de 5% passará a integrar o novo regime.

O governo aposta que a modernização do sistema ajude a reverter a perda de fôlego do financiamento imobiliário. Em meio à alta da taxa Selic, a poupança registrou forte saída de recursos nos últimos anos — foram R$ 87,8 bilhões em 2023, R$ 15,5 bilhões em 2024 e R$ 78,5 bilhões apenas em 2025.

Com mais flexibilidade e estímulo à concorrência, o novo modelo pretende recuperar a atratividade da poupança como fonte de crédito e impulsionar o setor de habitação no país.

Fonte: O Tempo.