STF permite a penhora de bem de família de fiador para quitar dívida de aluguel comercial

O Supremo Tribunal Federal (STF) permite a penhora de bem de família, dado em garantia pelo fiador, em contrato de locação de imóvel comercial para quitar dívida deixada pelo inquilino. O bem de família é o nome dado ao imóvel de moradia do fiador.

O fiador que possuir um único imóvel dado em garantia em um contrato de locação, seja ele utilizado para fim comercial ou residencial, poderá responder com seu único bem, caso o locatário não cumpra com o pagamento dos aluguéis.

Anteriormente, segundo a Lei 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, era determinado que em se tratando de imóvel dado em fiança não seria aplicada a impenhorabilidade, mesmo sendo ele bem de família, porque tratava-se de “mera liberalidade”, ou seja, sem que haja qualquer reconhecimento da contraprestação de serviços.

Para a advogada de família Hymola Teodoro, a decisão não prejudica o afiançado, que continuará com seu contrato vigente nos mesmos termos que foram formalizados anteriormente. “O que muda é que, na prática, ocasionará uma grande insegurança jurídica ao fiador com consequente desestímulo para locação de imóveis, pois, na grande maioria dos casos os fiadores possuem um único bem, sendo ele garantidor do contrato”, complementa.

Hymola ainda aponta que antes da penhora ser realizada é necessário o ingresso de uma ação judicial, disponibilizados ao fiador outros meios de pagamento do débito, pois a fiança é uma garantia pessoal, respondendo com todo seu patrimônio. “Somente após esgotadas as outras vias de recebimento (purgar mora – quitação da dívida, penhora on-line, bloqueio de veículos) é que será possível a penhora do único imóvel do fiador”, complementa.

A mudança aconteceu em sessão virtual concluída no dia 8 de março, durante o julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127). A apelação foi interposta por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial. No STF, ele defendia que o direito constitucional à moradia deve se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial.

O ministro Alexandre de Moraes, entendeu que o direito à moradia, inserido na Constituição Federal entre os direitos sociais, não é absoluto. Para ele, deve ser considerada a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também previsto na Constituição Federal (artigos 1º, inciso IV e 170, caput), e com a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. De acordo com o relator, interferiria na liberdade de empreender do locatário.