Leilões de imóveis crescem 25% em 2025 e refletem cenário da inadimplência no Brasil

O setor de leilões de imóveis encerrou o primeiro semestre de 2025 com um saldo de 116,6 mil negócios realizados. O volume representa um aumento de 25,1% em relação ao primeiro semestre de 2024, segundo a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim). Trata-se de um mercado aquecido que reflete, porém, o momento de alta na inadimplência no Brasil. Segundo dados da Serasa, em junho, havia 77,8 milhões de endividados — um aumento de 1,04% em relação a maio. 

Dados do Banco Central, divulgados em uma reportagem do Estadão, mostram que a inadimplência no financiamento imobiliário teve um pico em 2023, chegando a 1,54%. A maior elevação foi em financiamentos feitos com a utilização do FGTS, subindo de 1,99% em 2019 para 2,63% em 2023. Além disso, a inadimplência do consumidor fez o número de imóveis em leilões quintuplicar em dois anos, saindo de 9.000 em 2022 para 47 mil em 2024, na Caixa Econômica Federal (CEF), responsável por 70% desse mercado no Brasil.

Perfil do arrematante mudou

O mercado aquecido traz ainda reflexos de uma taxa de juros alta: a Selic, que incide diretamente em financiamentos e empréstimos, opera atualmente em 15%. Consequência disso são pessoas que querem comprar imóveis e acabam buscando alternativas. 

De acordo com o presidente da Abraim, Gustavo Amaral, o perfil do arrematante vem mudando. Se antes apenas investidores participavam, agora o leilão também é opção para famílias que buscam casa própria. Amaral lembra que, além do cenário de juros altos, as instituições financeiras também passaram a ficar mais criteriosas para liberar crédito. “Eu percebo que muitas pessoas passaram a procurar, através dos leilões, uma forma de adquirir os ativos mais baratos, até porque, dentro dos leilões, existem algumas linhas de crédito que exigem menos entrada do que no mercado tradicional”, cita.

Para se ter uma ideia disso, em um caso de um imóvel de R$ 1 milhão, financiado pela Caixa, com uma entrada de 30%, o comprador precisa desembolsar R$ 300 mil para financiar o restante, com uma taxa de juros que pode girar em torno de 14%. “Se essa mesma pessoa busca um imóvel no leilão, esse imóvel de R$ 1 milhão pode ser comprado por R$ 500 mil, ou seja, um deságio de 50%. E, em vez de dar 30% de entrada, ela dá apenas 5%, ou seja, R$ 25 mil, e com juros por volta de 10%”, exemplifica.

O presidente da Abraim pondera, porém, que nem todas as modalidades de leilão aceitam financiamentos, mas eles são bem comuns. “Eu percebo que os leiloeiros passaram a descomplicar um pouco mais o processo do leilão. Afinal de contas, o leiloeiro é um dos agentes mais interessados em dar liquidez ao ativo”, diz. “Alguns leiloeiros fazem até mesmo a desocupação do imóvel”, revela.

O que saber antes de investir em um leilão de imóvel?

Um dos pontos importantes é saber que, em muitos casos, o imóvel pode ainda estar ocupado. E o arrematante terá que lidar com as questões judiciais que envolvem esse processo. Em geral, o portal do leiloeiro aponta quais imóveis têm ou não pessoas morando neles.

E nesse caso, Gustavo Amaral dá uma dica: “a pessoa capacitada consegue identificar imóveis que ainda nem foram ocupados. Pela matrícula, ela consegue identificar que esse imóvel ainda está, vamos dizer assim, nas mesmas condições que a construtora entregou”, cita Amaral, lembrando de casos de famílias que compraram imóvel na planta, mas pararam de pagar as parcelas antes mesmo da entrega das chaves. Para ele, imóvel nessas condições pode ser um bom negócio. “Porque não teve ainda ocupantes. Mesmo com alguns sinais de deterioração, ainda há uma grande vantagem, porque pode ser uma deterioração só de acabamento”, diz.

Confira outras dicas:

Para quem não é especialista na área, a primeira orientação é buscar um profissional que entenda do mercado. E, neste caso, não precisa ser um advogado especialista em direito imobiliário. Segundo Amaral, essa pessoa pode ser um assessor capacitado e que entenda de leilão.

“São muitas as nuances que envolvem um leilão. Não dá para generalizar um leilão como uma coisa só. Apesar de a gente estar falando de leilão de imóveis, existem muitas modalidades”, frisa. Ele explica que existem leilões judiciais e extrajudiciais. Dentro dos judiciais, existem os da justiça cível, da justiça trabalhista, da justiça criminal e de falência. “Tem várias origens e com regras diferentes”, pontua. “É importante entender o tipo de modalidade, porque cada uma delas implica diligências e assunção de custos, as responsabilidades do arrematante acabam sendo diferentes”, explica.

O mesmo acontece nos extrajudiciais. A maioria são os leilões dos bancos - só na Caixa são cinco modalidades diferentes. “Você tem os leilões da Lei da Alienação Fiduciária, que são aqueles obrigatórios, quando a pessoa não paga um financiamento. E você tem também uma licitação aberta, que é uma outra modalidade. Modalidades distintas, com regras distintas também”, aponta. Em alguns leilões extrajudiciais, os bancos pagam, por exemplo, as dívidas de condomínio e IPTU para o arrematante, mas outros bancos não pagam.

“O edital é a regra do jogo”, sintetiza Gustavo Amaral. Ele explica que é no edital onde estão os detalhes sobre que tipo de bem está indo ao leilão, quais são as características desse bem, qual é a data do leilão, quais são os valores que estão indo em primeira e segunda praça, quais são as responsabilidades do arrematante no que diz respeito às dívidas daquele imóvel, entre outros detalhes. 

O segundo documento mais importante, segundo Amaral, é a matrícula do imóvel. “A matrícula do imóvel é uma espécie de certidão de nascimento. Ela registra tudo o que aconteceu com aquele imóvel desde que ele recebeu uma numeração”, afirma. Ele conta que é na matrícula que vão estar dados do imóvel, metragem, dados do contribuinte, IPTU. “Por que é importante saber o IPTU? Para levantar eventuais débitos que aquele imóvel venha a ter”, pontua.

Ali também vai constar eventuais constrições, como um problema ambiental ou alguma questão ligada ao habite-se, alvará de funcionamento, dívida de condomínio ou até mesmo dívidas do proprietário do imóvel.

O presidente da Abraim pondera que, muitas vezes, a pessoa entra no leilão pensando apenas nos custos de compra do imóvel, mas eles são vários! “Tem também comissão do leiloeiro, que em geral vai de 4%, 5%, até 10% do valor do ativo, o mais comum é 5%. Vai o ITBI, que é o imposto de transferência que você faz quando adquire um imóvel. A pessoa tem ainda os emolumentos do cartório, que, em geral, dão mais ou menos 1% do valor do imóvel”, enumera.

Além disso, a pessoa tem que considerar o período entre arrematar, desocupar o imóvel, desenrolar a matrícula, reformar e vender. “Esse ciclo, normalmente, vai demorar por volta de um ano”, pontua. Ou seja, tem que considerar um ano de condomínio e IPTU também.

Outro ponto importante é validar o preço daquele imóvel no mercado, porque nem sempre o que vale é o que o mercado paga. “A pessoa não precisa só identificar o que vale, ela precisa entender o quanto o mercado está pagando, porque o que o investidor procura é liquidez”, diz. Ou seja, a compra do imóvel em leilão precisa ser vantajosa financeiramente.

Fonte: O Tempo.